深圳美联物业全国研究中心经理张鸣添告诉“镁刻地产”记者，惠州楼市并不是单纯的惠州本地市场，即使目前供应量激增也可支撑得起未来发展。惠州临深临港，承载了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求占了绝对比例。作为承接外溢需求的卫星城，惠州大量新建楼盘是有存在必要的。
2016年初，在深圳东进战略的大举推进下，超过1.4万亿元砸入深圳东部区域，致使和深圳东部毗邻的惠湾片区房产市场迎来前所未有的机遇。
2016年成为惠州楼市史上最为疯狂，也最为辉煌的一年。惠州城区住宅成交46834套，成交面积533.66万平方米，成交金额419.48亿元；大亚湾成交40588套，成交金额463.24亿元，成交数量较2015年增长幅度达8成。世联行数据显示，买得最疯狂的是深圳客们，占市场比例高达56%，并活生生地把原本价格在5000~6000元/平方米的房价，哄抬至10000元以上。
惠州，被称为深圳的后花园，在深圳房价经过几轮暴涨后，开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。
卡车来来往往，路上尘土飞扬。大亚湾西南大道马路一侧的吴大妈，等待着车辆减少，好走到对面北区边上废品站，将平日里积攒的箱子瓶子卖掉。
深圳一中介经纪人徐凯告诉记者，网页游戏私服发布网，有个客户想出售惠州地铁口的房子，以低于市场价格两三千的价格挂出去，已经好久了也无人问津。“新房还可以有深圳的地产公司猛推，二手房就没有人推了。新房那么多，户型还好，没有中介费、没有那么多税，谁考虑二手啊，成交量没有想象的活跃。”
一年前，她从湖南老家搬到惠州，住在临深的龙光城南区，工作日的白天，她的儿子儿媳都会驱车从惠州到深圳上班，在她居住的小区里，这样“双城生活”的家庭并不少见。
“镁刻地产”记者实地调查中发现，除已交付的大量住宅外，惠州仍有大量楼盘在建。惠州合纵联行最新数据，截止到11月25日，惠州市住宅存量为102653套，存量面积约1116万平方米。而相比之下，前十个月，北京90平方米以内房源供应量为15733套，仅为惠州的七分之一。
她给记者算了一笔账，结果有些让人意外：以50平方米的住宅为例，半年内凑齐10万元首付即可，总价不过30多万元。
惠州本地一位开滴滴的林师傅指着窗外鳞次栉比的高楼告诉记者，这些项目都早已卖出去了，但是根本没有多少人住，看看这周边还在盖，房价还在涨，越来越像个鬼城。此时，他显得有些激动：“以我们当地人薪资水平，大部分人已经再也买不起了！”
业绩承压下，金九银十向来是被开发商看重的销售关键节点。据房天下统计，九、十月间，市场几乎保持了每月近50个楼盘入市的节奏。
在惠州楼市“大跃进”的近三年时间里，这片热土亦出现过不少奇迹，成交面积2016年、2017年连续两年突破1500万平方米；2017年成交均价涨幅以54%位列楼市50强城市排行榜第一；2018年新建商品住宅库存位列全国前三……
其中，惠州南站因有通往深圳和香港高铁，一直是置业热点板块。某项目一位销售人员告诉记者，目前新开盘为三期，均价14000元左右，现在向公司特殊申请的话还可以进行首付分期，一月之内交清三成首付。并强调：“三成首付是很大优惠了，之前市场热时全款才能买。”
记者了解到，供应量巨大的惠州目前基本上是新房市场，二手市场还没有完全形成，成交量非常低。
二手房的市场空白也让本不限购的惠州丧失了“炒房的热土”。这似乎印证了一位深圳资深“炒房客”的观点：“惠州并不是适合职业玩家的市场，而是开发商收割普通投机群众的墓场。”
二手房降价3000无人问津，外地炒房客不看好惠州市场
在主打以旅游、休闲、养老为住的惠东县，记者同样发现了首付分期的现象。其中，均价7800元的惠东富力湾新盘甚至打出“首付只需2万”的广告。销售人员告诉记者，事实上这个2万元也可以相当于定金，30%首付可以在半年凑齐。
“大跃进”的这些年，本地人买不起房
在惠州当地的中介门店，记者向经纪人小林咨询二手房的过程中，其并未接茬，却转而向记者推荐起新盘。“最近新开的盘要比二手房合适得多，如果不着急住，可以看看龙光地产玖系新品，首次上市，首付只需一成，首付10万买三房。”同时他也坦陈，如今市场冷清，来看房的人不如之前多，十月份他们整个门店一共也才签了三四单。
但与此同时，记者调查发现，在惠州南站附近，当夜幕降临时，许多交付已久的高楼小区至今灯火依稀，正如同中介所言，入住率并不高。
每月50个楼盘入市，供应量激增至北京7倍
数据显示，2015年，进驻惠州的百强房企仅有有16家，三年不到的时间，这个数量变成了50家。楼市最火爆时，一度需要全款排队才能买到房。
但如今看来，惠州之于深圳，倒更像是燕郊之于北京，“后花园”沦为双城生活的“睡城”，本地人买不起，外地人不想炒。
不过，随着楼市调控政策持续收紧，深圳房地产市场成交低迷，惠州作为临深地图上的重要板块，亦难免受到牵连。
尽管供应量激增，但市场依然反应较为冷淡。记者走访发现，即使是位于惠州楼市热门的未来地铁14号线、地铁1号线沿线，大亚湾、惠州南站、巽寮湾等几个区域的项目，售楼处依然门可罗雀。
