星光奖活动现场，刘渊先生也带来了主题演讲：《寻找下行周期中的确定性》，与大家分享了自己现阶段对全国房地产市场的观点和看法。

下行周期市场逻辑改变

▲刘渊先生（图：星空地产网）

从成交量方面来说，到目前为止虽然2018年全国数据还没有出来，但是从前11月的表现中可以看出，2018年全年全国新房销售的年增长很有可能增幅不到1%，这是一个什么概念？就是中国房地产有史以来增长的第三低位，前两个低位2008年和2014年都是下降的，2018年虽然没有降，但涨幅不到1%，有史以来第三低。从这个角度来看，2018年最接近前两次市场低谷的年份，业内朋友都知道，跌完之后都引发政府力度空前的网页游戏私服发布网行动，2008年的10万亿，然后是去库存。

下行周期决定市场表现的逻辑发生了改变，从原来上行周期的成长型变成现在的抗跌型，这决定未来一段时间的主要发展逻辑，加上面临宏观经济环境（国内外）前所未有的错综复杂，都为未来的走势增加了诸多不确定性。

楼市打预期、降杠杆、稳市场

演讲中，刘渊先生说道今天为什么会与大家探讨“寻找下行周期中的确定性”这个题目，是因为去年7月份曾出过半年度报告，题目叫“行业进入下行周期”，报告出来后，一位房企大佬持有不同的意见，认为房地产市场没有这么差，业内数据是呈现了良好的状态，但9月份就印证了当时的预测是非常准的。当然现在又过去半年时间，当时的判断得到了验证，下行周期已经形成，而且越来越多数据显示已经确立了这一论证。

“大美湾区 卓粤未来”，第十三届中国地产星光奖颁奖典礼由星空传媒(香港)控股、中国地产星光奖组委会、亚洲地产建筑(香港)商会联合主办，于2019年1月11日在中国珠海盛大开幕，本次活动有幸请到：同济大学房产地经营与管理学士/香港大学工商管理硕士/英国金融时报中文网（FT）专栏作者/中原集团研究中心研究总监刘渊先生，来共同见证这一地产盛事。

下行周期以后，这个市场和过去三年的上行周期相比发生了明显的变化，从2014至2017年市场在上行，这个过程决定每个城市表现的主要逻辑，是看这个城市的成长性，有多大的增长空间、利好因素。

三四线城市透支现象严重

下行周期之后

另外，土地市场也转冷，因为土地市场是整个房地产最主要的参与者，开发商对未来市场的预期全部体现在土地的价格上。这个指标从2018年上半年开始出现趋势，我们统计了40个重点城市。出现流标率越来越高，二是溢价率越来越低，说明整个市场开始进入下行，下半年这个情况更严重，流标率更厉害，溢价率更低。